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[买入评级]房地产行业动态:政策旧曲新唱 正视风向变化

发布时间:2016-10-14 01:14

[买入评级]房地产行业动态:政策旧曲新唱 正视风向变化

时间:2016年10月11日 11:01:35 中财网

太阳底下无新事,半数城市政策严厉程度超越2011年:我们自7月份开始就多次强调行业风向变化,本次限购潮再次印证我们的判断。相较2011年近似“一刀切”的政策调控,16年这波限购令不同城市呈现差异化。通过我们构建的政策强度指数,我们发现今年发布限购令的19城中半数政策严厉程度要超越2011年。

成也杠杆,收也杠杆:我们以本轮发布限购的19城住宅成交的量价历史数据来看,限购启动短期对量价具有一定的压制,但存在一定的政策时滞;从14年7-9月的限购解除的影响来看,限购松绑对成交具有正向推动作用,且作用效果较快。中国居民具备长期加杠杆的空间,但我们一直提示过快加杠杆带来的风险,上半年新增按揭贷款占新增贷款比重已经达到45%,较2012年接近翻倍,而且此轮二线城市的快速增长背后的需求已经逐步脱离了国家支持的刚需和改善,在推升市场风险的同时也打压了正常的需求。结合此前限购限贷政策效果来看,我们的判断:量价角度:未来一个季度市场将有所降温,我们依然认为主流城市维持增长的趋势将延续到明年上半年,房价能否松动还得视流动性而定;政策趋势:此次在国庆假期集中出台政策已经不能用“因城施策”简单来描述,政策拐点已经鲜明出现,再次强调我们此前提出的观点:1、政策仍将会在更多二三城市复制;2、效果不明显的城市不排除会出台二轮政策。

板块估值天花板难破:此次限购强化是对需求端的印证,另外企业端政策也在趋严。从2011、2013年的经验来看,一旦行业景气度下行,地产股估值就难以创出新高,因此我们依旧认为地产板块估值存在天花板,更需要关注结构性机会。

正视风向的变化,拒绝杠杆的诱惑,迎接土豪的拥抱:我们8月份以来共有3篇重要的报告以及1次电话会议,准确地预判了8、9月以来的行业以及板块变化:《是去伪存真,非一荣俱荣》:点明产业资本带来的是结构性的机会,而不是系统性机会;《致壕们的购物清单》强调产业资本举牌带来的确定性机会,其后融创举牌金科、恒大举牌深深房都是逻辑的确认;《房企融资探秘》强调房企融资监管的变化后,上交所出台房地产公司债新政。我们在市场上最早提示行业风向变化,并提示企业和居民加杠杆的风险,都逐一印验。继续重申板块难以突破估值天花板,继续建议大家“拒绝杠杆的诱惑 面对土豪的拥抱”,重点配置我们8月份构建的土豪购物清单。

□ .陈.慎./.赵.大.震  .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司


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